Altbau

Altbau

Für Mieter kann es ein Unterschied sein, ob sie eine Alt- oder eine Neubauwohnung anmieten. Denn grundsätzlich muss eine Altbauwohnung nur gewissen Mindeststandards entsprechen und nicht in allen Punkten den Anforderungen zeitgemäßen Wohnens entsprechen.

Das bedeutet zum Beispiel, dass ein Mieter von seinem Vermieter nicht fordern kann, das Gebäude zeitgemäß zu dämmen. Hier gilt: Die Dämmung muss nur so gut sein, wie dies zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes üblich, beziehungsweise vom Gesetz gefordert war. Allerdings fordert die Energieeinsparverordnung (EnEV) in manchen Fällen, dass der Hauseigentümer bestimmte Nachrüstungen vornimmt. So müssen zum Beispiel ungedämmte oberste Geschossdecken nachträglich gedämmt und völlig veraltete Heizungsanlagen erneuert werden.

Vermieter muss Altbau nicht nachträglich dämmen

Keine Verpflichtung des Vermieters besteht allerdings hinsichtlich nachträglicher Dämmung der Fassade oder des Dachs. Auch neue, hochwärmedämmende Fenster muss ein Vermieter nicht einbauen lassen. Erst dann, wenn er wesentliche Teile einer Baugruppe saniert, muss er dies in der Art tun, dass die Vorgaben der EnEV eingehalten werden. Ob und welche Ansprüche ein Mieter allerdings hat, wenn der Vermieter solchen Vorgaben nicht gerecht wird, ist höchstrichterlich noch nicht umfassend geklärt.

Auch hat ein Mieter kein Anrecht darauf, dass der Vermieter veraltete Einbauten wie etwa ein Bad erneuern muss. Dies ist nur dann der Fall, wenn diese Einbauten defekt sind. Der Vermieter ist demnach nur verpflichtet, die Mietwohnung auf dem vertragsgemäß vereinbarten Strand zu halten. War bei der Anmietung ein violett gefliestes Bad aus den 1970er-Jahren vorhanden, so ist dieser Zustand der vertragsgemäße, solange dieses Bad funktionsfähig ist.

Eine völlig unzeitgemäße Ausstattung muss der Mieter allerdings nicht hinnehmen. So entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Elektrik einer Wohnung zumindest den heute üblichen Mindeststandards genügen muss (Az.: VIII ZR 281/03). Konkret bedeutet das: Im Bad muss zumindest eine Steckdose vorhanden sein und in der Wohnung muss der Betrieb eines Großverbrauchers wie einer Waschmaschine zusammen mit weiteren Verbrauchern möglich sein – ohne dass gleich die Sicherung rausfliegt.

Als Altbauten gelten rein rechtlich übrigens alle Häuser, die vor dem 1. Januar 1950 fertiggestellt wurden. Auf solche Gebäude muss sich der Mieter nach Ansicht der Gerichte in gewissem Maße einstellen – so muss er es zum Beispiel hinnehmen, dass alte Treppen oder Holzdielenböden knarzen.

13. Mai 2016 / von / in

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