Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Wird ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, gibt es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Folge: Die Wohnungen können einzeln veräußert werden.

Von Eigentumswohnungen spricht man nur dann, wenn die Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in Wohneigentum umgewandelt wurden und somit eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Dadurch ändert sich der Status der einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus: Sie können einzeln verkauft werden. Dies ist bei nicht aufgeteilten Mehrfamilienhäusern anders: Der Eigentümer eines Mietshauses kann ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung einzelne Wohnungen nicht veräußern, sondern nur das Anwesen als Ganzes.

Entschließt sich ein Eigentümer, sein Mietshaus in Wohnungseigentum umzuwandeln, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Die einzelnen Wohnungen müssen zum Beispiel vollständig voneinander getrennt und abschließbar sein. Das WC darf sich nicht außerhalb der Wohnung befinden. Das ist beispielsweise bei einigen Häusern, die um die vorletzte Jahrhundertwende entstanden, bisweilen noch der Fall. Nur dann, wenn die Wohnungen voneinander getrennt und abschließbar sind, erhält der Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Aufteilung hat Folgen für den Mieter

Für einen Mieter kann es eine Rolle spielen, wenn die angemietete Wohnung in Wohneigentum umgewandelt wird: Soll diese verkauft werden, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Er kann in diesem Fall die Wohnung zu den gleichen Konditionen erwerben, die der Eigentümer mit einem Dritten ausgehandelt hat. Ausnahme: Der Eigentümer will die Wohnung an einen Familienangehörigen verkaufen – dann besteht kein Vorkaufsrecht. Das Vorkaufsrecht gilt generell auch nur für den ersten Verkauf.

Nach der Umwandlung einer Wohnung in eine Eigentumswohnung gilt für den Mieter zudem ein erhöhter Kündigungsschutz in Form einer Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren – in manchen Kommunen beträgt sie bis zu zehn Jahre. Das bedeutet, dass dem Mieter innerhalb dieser Frist nicht einmal wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann.

Bis vor kurzem konnte der erhöhte Kündigungsschutz allerdings recht einfach umgangen werden: Erwarb eine Käufergemeinschaft ein noch nicht in Wohneigentum aufgeteiltes Mehrfamilienhaus und teilte es erst nach dem Kauf auf, um die einzelnen Wohnungen des jeweiligen Gesellschaftern zuzuweisen, griff weder das Vorkaufsrecht noch die Kündigungssperrfrist. Die Neu-Eigentümer konnten den Alt-Mietern dann unmittelbar nach der Aufteilung wegen Eigenbedarfs gemäß der gesetzlichen Regelungen kündigen. Der zum 1. Mai 2013 neu eingeführte Paragraph § 577a Abs. 1a schließt diese Regelungslücke: Die Kündigungsbeschränkung gilt demnach auch dann, wenn Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist (Ausnahme: Die Erwerber sind Familienangehörige). Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied allerdings, dass der Mieter in solchen Fällen immer noch kein Vorkaufsrecht hat (Az.: V ZR 96/12). Denn wenn zum Zeitpunkt der Veräußerung noch kein Wohnungseigentum begründet worden war, kann ein Mieter auch kein solches erwerben. Ein solches Vorkaufsrecht könne nur dann gegeben sein, wenn sich der Verkäufer der Immobilie gegenüber den Käufern vertraglich verpflichtet hat, die Aufteilung durchzuführen.

13. Mai 2016 / von / in

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